L'immobilier en famille

Guide d’achat d’un bien immobilier avec ses parents

achat bien immobilier avec ses parents

Le scénario idéal pour acheter est bien connu : être en couple, disposer tous les deux de revenus confortables, d’un CDI hors période d’essai, et d’avoir un peu d’argent de côté pour financer son apport. Si cette situation fait rêver, tout le monde n’en est pas là ! C’est d’autant plus le cas lorsque l’on est jeune. Pour autant, on peut avoir toujours autant envie d’acheter. Et si nos parents sont prêts à nous donner un coup de pouce, pourquoi ne pas se lancer ? Il en effet possible d’acheter un bien immobilier avec l’aide de ses parents.

Les banques sont souvent réticentes lorsqu’un projet d’acheter avec ses parents leur est présenté…

Quelles sont les raisons du manque d’entrain des banques face à ce type de projet immobilier ?

Acheter un bien immobilier avec ses parents n’entre pas dans les schémas classiques conçus par les banquiers lorsqu’ils décident de prêter de l’argent à un de leurs clients. Très concrètement, comment classer ce type d’achat ? S’agira t’il d’une résidence principale pour l’acheteur, et donc d’une résidence secondaire pour ses parents ? Uniquement d’une résidence principale pour l’acheteur ? Mais dans ce cas, pourquoi faire intervenir ses parents sur l’acte immobilier ?

Les banques privilégient les projets classiques présentant un degré de sécurité élevé. Ainsi, si l’aide de parents est intéressante au début du prêt, à long-terme, cela peut poser différents problèmes, comme des soucis d’héritage. Cependant, il existe des solutions pour rassurer la banque.

Acheter avec ses parents : la solution de la garantie parentale

La première est de ne pas co-acheter le bien, mais d’utiliser ses parents uniquement en tant que garants sur le montant du prêt. Dans ce cas de figure, si le dossier s’annonce sportif à constituer (la banque demandera ainsi un nombre très conséquent de documents), la meilleure solution demeure que les parents de l’acheteur possèdent des revenus ou un patrimoine suffisants pour être caution solidaire.

Les parents seront autant responsables que l’emprunteur : en cas de défaut de celui-ci, s’ils se refusent à payer les échéances, alors leurs biens immobiliers personnels seront sous le coup d’une saisie. Il s’agit à l’évidence d’une décision forte.

Pourtant, de nombreuses solutions existent pour acheter un bien immobilier avec ses parents

L’achat immobilier en indivision, la solution la plus simple

L’indivision permet d’acheter un bien immobilier, et ce même si l’on ne dispose pas de moyens financiers importants. Ce mécanisme prévoit que chacun des acheteurs est propriétaire du bien en question à hauteur de sa participation financière. Ainsi, si les parents de l’acheteur mettent 75% du prix d’achat, alors ils seront propriétaires de 75% des parts du bien, contre 25% pour l’acheteur.

Simple à mettre en place, l’indivision est bien souvent conseillée par les banques dans ce genre de scénarios d’achat. Au niveau des modalités d’emprunt, chacun des acheteurs est co-emprunteur. A noter que les prêts peuvent être souscrits auprès de banques différentes.

L’achat en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une solution à privilégier lorsque les parents disposent ou souhaitent disposer d’un patrimoine immobilier. Dans ce scénario, l’enfant et ses parents se partagent la nue-propriété et l’usufruit du bien acheté. Ainsi, la propriété est pour l’enfant, tandis que la jouissance du bien est pour ses parents.

Mais alors, comment faire en tant qu’enfant pour profiter de ce logement ? C’est très simple : le mécanisme de l’usufruit permet aux parents de mettre à disposition le logement à n’importe qui, et ce gratuitement !

A noter enfin qu’en cas de décès d’un des co-emprunteurs, ce sont les co-emprunteurs restant qui deviennent propriétaires de l’intégralité du bien immobilier, et ce sans frais supplémentaires à régler, à l’exception, évidemment, de la nécessité de couvrir l’ensemble des charges liées au remboursement de l’emprunt contracté.

L’achat via la constitution d’une SCI, la solution la plus sûre

La SCI, ou Société Civile Immobilière, permet lorsqu’on la constitue d’acheter un bien immobilier. C’est cette société qui en devient l’unique propriétaire. Il s’agit d’un contrat juridique très souple : les membres de la SCI peuvent ainsi en rédiger les statuts tout à fait librement.

L’intérêt majeur de la SCI familiale, c’est sa fiscalité avantageuse : les droits de succession sont ainsi calculés en prenant en compte la dette de la société, ce qui a pour impact de les réduire considérablement.

L’achat via un don ou un prêt familial

Il existe enfin une dernière solution pour acheter avec ses parents, probablement la plus facile à réaliser si les parents ont suffisamment de ressources financières à disposition. Il s’agit du prêt familial ou du don familial. Le prêt familial, formalisé devant un notaire – potentiellement un prêt à taux 0 ! – permet à l’enfant d’acheter seul le bien immobilier.

Le don familial est plus encadré : la loi prévoit qu’il ne peut dépasser 100 000 euros tous les ans. Si l’on dépasse ce montant, alors il faudra payer des droits de succession. Si l’on choisit cette solution pour acheter avec ses parents, il est fortement conseillé d’avoir recours à un notaire pour ne pas se tromper.