Un bail immobilier est un contrat de location réalisé par un propriétaire, un bailleur ou une agence immobilière. Il est régi par la loi et extrêmement bien codifié. Créé pour protéger à la fois le locataire et le propriétaire d’un bien, il sécurise toute transaction de location immobilière et peut être rédigé à l’intention d’un seul locataire ou cosigné. Nous évoquons ici les situations dans lesquelles deux concubins, non pacsés ni mariés, occupent ensemble la même résidence principale. Dès lors qu’advient-il du bail aux deux noms en cas de séparation ?
Les règles générales de la colocation
La colocation est le fait que 2 personnes, ou plus, occupent un même logement en tant que résidence principale. Deux options sont envisageables lors de la création du bail immobilier. Celui-ci peut en effet être rédigé à l’intention d’un seul bénéficiaire ou cosigné par tous les occupants. Il n’existe dans ces cas qu’un seul document que l’on appelle bail unique. Il est cependant possible de rédiger autant de contrats de location qu’il y a de locataires. N’ont d’existence légale en tant que locataire(s) que le ou les signataire(s) du bail.
Une clause de solidarité peut être intégrée au contrat de location. Il s’agit d’une particularité à considérer avec une grande attention, dès lors que le bail affiche plusieurs noms, car chacun devient alors responsable du paiement global des loyers. Dans ce cas, lorsqu’un locataire quitte le logement, il demeure solidaire des sommes dues pour une durée de 6 mois ou jusqu’à ce qu’un nouvel occupant le remplace.
Lorsque les titulaires du contrat sont pacsés ou mariés, on ne parle pas de colocation et les règles qui s’appliquent en cas de séparation ne sont pas les mêmes.
Séparation d’un bail de location avec un nom
Seule la personne mentionnée dans le bail est considérée comme locataire. Elle a la charge exclusive et intégrale du paiement des loyers et des charges. Elle est la seule interlocutrice du propriétaire ou de l’agence immobilière et l’unique bénéficiaire du droit à résider dans le bien immobilier après la séparation. Même si, en pratique, le second occupant participe à l’ensemble des frais locatifs, il n’a aucun droit sur le logement. En cas de séparation, il ne peut pas continuer à occuper les lieux. Sauf s’il signe un nouveau bail après l’éventuel départ du locataire, il doit quitter la location. Il peut toutefois être redevable des sommes dues en cas de non-paiement s’il s’est porté caution de son conjoint.
Toutefois, lorsque le signataire du bail décède ou abandonne le logement, le second occupant peut, selon certaines conditions, signer un nouveau bail à son propre nom et ainsi devenir le locataire des lieux.
- Conditions pour un logement privé : le concubin notoire, s’il a les ressources nécessaires, bénéficie du transfert du bail à son nom si les concubins vivaient ensemble depuis 1 an minimum ;
- Conditions pour un logement social : le concubin notoire bénéficie du transfert du bail sans qu’il ait à justifier ses ressources ;
- Conditions pour un logement soumis à la loi de 1948 : Le concubin notoire ne bénéficie d’aucun droit au transfert de bail, sauf s’il s’agit d’une personne handicapée.
Séparation d’un bail de location avec deux noms
Lorsqu’un bail mentionne deux noms, cela signifie qu’il y a deux occupants légaux au sein d’une résidence principale commune, tenus de s’acquitter ensemble des loyers et des charges. Si le contrat de location inclut une clause de solidarité, le propriétaire ou l’agence immobilière peuvent réclamer les sommes dues indifféremment à l’un ou l’autre des locataires. En dehors de l’inclusion de cette clause, les deux résidents sont responsables des paiements à parts égales. De la même manière, les deux locataires peuvent, ensemble ou séparément, signifier leur préavis. Dans l’éventualité d’une séparation, le droit à la résidence s’applique au locataire qui en fait le souhait. Ici encore, l’établissement d’une clause de solidarité impacte le devenir du bail, mais pas seulement. La date de signature du contrat immobilier entre également en compte. Se retirer du bail en cas de séparation dépend du type de bail réalisé :
- Bail avec clause de solidarité : pour un bail renouvelé à partir du 27 mars 2014, le concubin qui se retire reste solidaire des loyers et charges 6 mois après son départ (ou à la fin de son préavis si un nouveau locataire se présente) ;
- Bail sans clause de solidarité : Le locataire partant reste redevable des loyers et des charges jusqu’à la fin de la période de son préavis ou jusqu’à la venue d’un nouveau colocataire, si ce dernier arrive avant la fin de cette période.
Si l’attention portée à la rédaction d’un bail de location peut sembler complexe ou fastidieuse, elle n’est jamais inutile. Prendre en considération chaque détail est essentiel. Il convient de bien réfléchir, en amont, à toute éventualité afin de faciliter, le cas échéant, ce qu’il adviendra du contrat de la location dans le cas d’une séparation. Un bail immobilier bien pensé et rédigé avec soin est précieux en toutes circonstances.