Lorsqu’on se sépare ou que l’on divorce de son conjoint, la question se pose de ce que deviennent les biens immobiliers acquis au cours de l’union. Si la plupart du temps les ex-partenaires optent pour la vente des biens communs, il arrive aussi que l’un des deux souhaite racheter la part de l’autre afin de conserver le logement et d’en devenir le seul propriétaire.
Divorce ou séparation : verser une soulte pour récupérer le bien
Pour devenir l’unique propriétaire d’un bien détenu en commun, la personne devra procéder au versement d’une soulte, afin d’offrir une compensation financière à son ex-conjoint en échange de ses parts. Si les personnes étaient mariées, le rachat de soulte ne pourra intervenir qu’une fois le divorce prononcé.
Le montant de la soulte dépend donc de la valeur du bien mais aussi du montant des parts détenues par chacun. Il faudra donc se référer au contrat établi lors de l’acquisition du bien afin de déterminer quel pourcentage devra débourser le conjoint qui souhaite rester. En général, les parts correspondent à l’investissement apporté par chacun des époux ou des conjoints lors du financement de l’achat. Mais il est également possible de faire moitié-moitié sans prendre en compte l’apport initial, ce qui lèse forcément celui qui a apporté le plus lors de la revente ou du rachat de ses parts.
Réaliser une expertise pour estimer le montant de la soulte
L’expertise du bien immobilier est une étape très importante dans le processus de rachat de soulte. En effet, c’est sur cette base que sera calculé le montant à verser en guise de compensation financière. Il est important de solliciter une personne totalement extérieure à la situation afin que les intérêts des deux parties soient préservés.
Un agent immobilier ou un notaire peuvent procéder à l’estimation ou à l’expertise d’un bien. Il est d’ailleurs recommandé de faire appel à des professionnels différents afin d’obtenir un prix fiable. Le fait de solliciter un professionnel impartial réduit considérablement les mésententes entre les conjoints, surtout si des tensions accompagnent la séparation ou le divorce.
Calculer la soulte lors d’une séparation ou d’un divorce
Il vaut mieux se rapprocher d’un notaire afin de calculer précisément le montant de la soulte, car la méthode peut changer d’un régime matrimonial à un autre, et d’autres frais peuvent s’ajouter au calcul initial.
En partant du principe que les deux personnes étaient propriétaires à parts égales, la formule générale est plutôt simple : on divise la valeur de la maison par 2, et l’on soustrait à ce montant le capital qu’il reste à rembourser divisé par 2.
Séparation ou divorce : procéder au rachat de la part du conjoint
Une fois le montant de la soute calculé, il s’agit de mettre en place le rachat des parts. Cette opération représente généralement un montant considérable et exige dans la plupart des cas de contracter un emprunt.
Le conjoint qui souhaite racheter les parts de l’autre devra donc présenter un profil favorable à l’endettement, avec les conditions de revenus et la stabilité financière que cela implique en fonction du montant sollicité. En général, les banques ne demandent pas d’apport initial pour ce type de crédit, car elles considèrent que le capital déjà remboursé suffit comme assurance et garantie.
Enfin, lorsque toutes les conditions sont réunies pour finaliser la démarche, l’un des deux partenaires devra faire appel à un notaire agréé afin de procéder officiellement au rachat de soulte. Pour ce type d’opération, l’acheteur devra s’acquitter des droits de mutation (appelés aussi “frais de notaire”) qui s’élèvent à 7 % de la valeur du bien immobilier.