L'immobilier en couple

Achat immobilier en concubinage : les avantages et les risques

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Investir dans l’immobilier à deux est un projet d’envergure qui n’est pas sans risques selon la situation de chacun. Dans le cas d’un concubinage, les deux personnes sont considérées légalement comme étrangères, ce qui peut amener certaines difficultés en cas de conflit, de séparation ou de décès.

Achat immobilier en concubinage : l’indivision

C’est le régime le plus courant utilisé par les conjoints qui décident d’acheter à deux. Chacun détient des parts à hauteur de ce qu’il a investit, à condition de le préciser lors de la signature chez le notaire. Autrement, les parts sont détenues à 50 % par chacun des deux membres de l’indivision. Cette répartition sert également à définir qui paye quoi concernant le remboursement du prêt, et combien chaque indivisaire récupère en cas de revente du bien.

Si l’un des deux conjoints souhaite quitter l’indivision, il est tout à fait libre de le faire. Dans la plupart des cas, le logement est mis en vente et tous deux repartent avec un montant équivalent à leur pourcentage de parts détenues. L’autre concubin peut aussi décider de racheter la part de l’indivisaire sortant afin de devenir l’unique propriétaire du bien et de continuer à l’habiter. Si personne ne se met d’accord, un juge pourra être saisi afin de statuer sur l’issue du conflit.

En revanche, en cas de décès d’un conjoint, ce sont ses descendants qui hériteront de ses parts et deviendront co-indivisaires avec le concubin restant. Là encore, il est courant de revendre le bien et de se partager l’argent en fonction des parts. Certaines stratégies permettent de se prémunir de ce genre de situation, notamment lorsque les deux concubins ont eu des enfants ensemble qui sont encore mineurs.

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Fonder une SCI pour acheter en concubinage

Fonder une SCI est une solution possible pour acheter un bien immobilier en concubinage. Créer une Société Civile Immobilière est une procédure qui demande beaucoup de rigueur et de démarches. C’est par contre une situation plus stable et sécurisante, qui permet de passer par une société afin d’acquérir un bien immobilier en étant titulaire de parts plus ou moins importantes en fonction du montant de son investissement.

Pour fonder une SCI, il faut avant tout s’atteler à la rédaction des statuts, qui sont fondamentaux pour préserver les intérêts de toutes les parties. Il faut également s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, ce qui coûte environ 1 500 euros. Bien que cette démarche représente du temps et de l’argent, ce régime permet d’organiser très précisément les liens qui unissent les concubins et les règles qui encadrent leur achat immobilier.

C’est pour cela que l’écriture des clauses requiert une attention toute particulière, puisque ce sont elles qui détermineront précisément les droits et les devoirs de chacun, et notamment en cas de conflit.

En cas de séparation ou de mésentente, c’est donc à ces clauses qu’il faudra se référer pour en tirer les conclusions qui s’imposent. En revanche, ce sont toujours aux héritiers que reviennent les parts d’un membre de la SCI décédé. Là encore, les statuts pourront prévoir des clauses spéciales qui protègent le conjoint survivant, comme un démembrement croisé de propriété, ou encore une clause d’agrément qui empêche l’entrée de tout nouvel associé.

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Acheter en concubinage sous le régime de la tontine

La tontine est un régime particulier et peu souvent utilisé lorsque deux concubins décident d’acheter ensemble. Il implique qu’en cas de décès de l’un des conjoints, c’est le survivant qui devient propriétaire unique du bien immobilier, et ce depuis son achat. En effet, en tontine, on ne considère plus le conjoint décédé comme ayant été propriétaire du bien en question.

C’est donc une formule juridique apparemment idéale pour protéger avant tout l’autre conjoint, étant donné que les héritiers ne sont absolument pas concernés par la succession dans ce type de régime. Elle se révèle en revanche assez contraignante en cas de conflit, car il est indispensable que les deux conjoints soient d’accord pour mettre le bien en vente.

En cas de décès, le concubin survivant devra tout de même s’affranchir de droits de succession à hauteur de 60 % sur la moitié de la valeur du bien, avec un abattement de 1 570 euros. Si la valeur du bien est en dessous de 76 000 euros, le conjoint s’acquittera seulement des droits de mutation, bien que cette situation soit rare, surtout dans les grandes agglomérations.