Si investir dans l’immobilier à deux est de plus en plus fréquent, il est par contre plus rare que les partenaires se marient avant d’effectuer leur premier achat immobilier. Achat immobilier en concubinage, PACS ou mariage : acheter dans l’immobilier en couple n’implique pas les mêmes enjeux selon le lien qui unit les deux conjoints ou époux. Voyons ici les choses indispensables à savoir avant de se lancer dans un investissement immobilier avec son partenaire de PACS.
Achat immobilier et PACS : sous le régime de la séparation des biens
Depuis l’année 2007, le PACS engendre par défaut le régime de séparation des biens. Cela signifie que si l’un des deux conjoints a acheté un bien avant l’union, ou qu’il achète seul un bien immobilier pendant le PACS, il en reste le propriétaire et pourra demander à l’autre de s’en aller en cas de séparation. Les biens qu’il possède lui appartiennent exclusivement et l’autre ne pourra pas revendiquer quoique ce soit si conflit il venait à y avoir.
S’ils achètent ensemble après le PACS, ce sera le régime d’indivision standard qui prendra le pas : chacun détient des parts à hauteur de son investissement et pourra récupérer son dû au moment de la revente du bien. S’il est courant de faire “50/50” lors de la répartition des parts, c’est un risque à mesurer en cas de conflit ou de séparation : celui qui a investit le plus n’est pas sûr de pouvoir négocier avec son partenaire afin de récupérer une somme à la hauteur de son apport.
Attention, en cas de décès d’un des conjoints, le fait d’être pacsé n’empêche pas que ce soit les successeurs du défunt qui héritent de ses parts. Le propriétaire survivant pourra néanmoins être prioritaire sur le rachat des parts, ou hériter directement via un testament en respectant les règles en vigueur en matière de succession. Le PACS a toutefois l’avantage de permettre l’exonération des droits de succession, et d’octroyer au conjoint survivant l’usufruit de la résidence principale pendant l’année qui suit le décès du partenaire, même s’il en était l’unique propriétaire.
Achat immobilier et PACS : choisir le régime de l’indivision
Les conjoints peuvent opter pour le régime de l’indivision dès la signature du PACS. Lorsqu’ils achètent un bien immobilier ensemble, ils sont propriétaires à 50 % chacun du logement, et ce peu importe leur investissement de départ. Seuls les biens transmis par donation ou par succession peuvent appartenir à un seul des conjoints lorsqu’ils sont liés par un PACS sous le régime de l’indivision.
Dans le cas d’un achat à deux, même lorsqu’un seul conjoint apporte la totalité des fonds nécessaires, chacun possède la moitié du bien. Ce droit ne peut pas être remis en cause, même dans le cas d’une vente pour cause de séparation.
Le régime de l’indivision pour les partenaires de PACS sous-entend également que les deux personnes sont solidaires vis-à-vis de l’organisme prêteur. C’est une situation qui peut vite devenir délicate en cas d’impayés, puisque la banque pourra se retourner vers les deux conjoints pour récupérer ce qui lui est dû, peu importe les revenus de chacun. Choisir le régime de l’indivision lorsqu’on est pacsé est donc moins risqué lorsque les deux partenaires ont des revenus plus ou moins similaires.
Acheter en tontine quand on est pacsé
Acheter en tontine permet de prioriser le conjoint survivant lorsque le décès de l’un des deux survient. Sous ce régime, les successeurs du défunt n’ont aucun droit sur le logement, puisque le conjoint devient alors l’unique propriétaire du logement. Il ne risque pas d’être mis dehors ou de perdre son bien immobilier.
Le régime de la tontine est également avantageux sur le plan fiscal, puisqu’en étant pacsé, le partenaire survivant ne paiera aucun droit de succession sur le bien dont il héritera totalement, peu importe la valeur dudit logement.