L'immobilier en famille

La SARL familiale immobilière : qu’est-ce que c’est ?

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Vous possédez, en commun avec les membres de votre famille, un patrimoine immobilier que vous souhaitez gérer ensemble, le tout sous un régime fiscal avantageux ? La SARL familiale immobilière peut être une option très intéressante. Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous décider.

Qu’est-ce qu’une SARL familiale immobilière ?

La SARL familiale immobilière est proche d’une SARL (Société à responsabilité limitée) classique mais s’en distingue par certains de ses aspects. Définie par l’article 239 bis AA du Code général des impôts, elle permet notamment d’exercer une activité de location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP). Le Code général des impôts précise que l’imposition pourra se faire au titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et pas obligatoirement au titre de l’IS (Impôt sur les sociétés), mais nous traiterons cela plus en détail dans le paragraphe dédié au régime imposition.

Ainsi, la condition sine qua non de la SARL familiale immobilière est que ses associés soient membres de la même famille. Mais qu’entend-t-on par famille ? Le Code l’explique en énonçant que la SARL familiale ne peut être formée qu’entre personnes parentes en ligne directe ou liées par un contrat de mariage ou de PACS. Cette définition de la famille est donc assez restrictive puisqu’elle ne concerne que les ascendants entre eux (grands-parents, enfants, petits-enfants) en excluant les cousins, concubins, et beaux-frères ou belles-sœurs.

Vous l’aurez peut-être déduit, tout changement dans la situation familiale des associés à la SARL familiale tels qu’un décès ou un divorce lui fera perdre son statut particulier et donc son régime d’imposition, qui migrera vers celui de l’impôt sur les sociétés.

L’apport d’un bien immobilier dans une SARL familiale et sa transmission

Pour apporter un bien immobilier à la SARL familiale, il vous faudra effectuer un transfert de propriété de vous, personne physique, à la société, personne morale. Cela ne pouvant se faire sans l’intervention d’un notaire, cela aura donc un coût.

Dans une SARL familiale immobilière, le capital de l’entreprise est séparé des parts sociales, ce qui vous permettra de transmettre plus facilement votre patrimoine en démembrant les parts sociales. Ainsi, par exemple, vous pouvez transmettre la nue-propriété de votre bien immobilier à vos ayants droits en conservant l’usufruit, et cela ne modifiera pas la base de calcul d’amortissement en Location meublée non professionnelle (LMNP).

Le régime d’imposition d’une SARL familiale immobilière

La SARL familiale immobilière vous permet d’opter pour un régime d’imposition soumis à l’impôt sur le revenu (IR) plutôt qu’au régime soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) comme pour les autres SARL. Ainsi, chaque associé est imposé sur les revenus de son foyer fiscal, et au prorata de sa participation au capital social. Dans cette optique d’impôt soumis à l’IR, l’imputation des déficits de l’entreprise pourra être faite à ce même prorata par chacun des associés, qui pourront également contourner la double-imposition des dividendes, présente pour les sociétés soumises à l’IS.

Enfin, si vous vendez vos parts sociales dans leur intégralité, vous pourrez être exonéré de l’imposition normalement due sur la plus-value effectuée, qui peut être très conséquente avec la fluctuation des prix du marché immobilier.