Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous envisagez de le vendre à un membre de votre famille ? Le code civil prévoit en effet que chacun est libre de disposer comme bon lui semble de son patrimoine, à partir du moment où l’acquéreur peut l’acheter en toute légalité.
Cependant, quelques pièges sont à éviter lorsqu’on vend un logement à quelqu’un de sa famille, afin de ne pas se mettre dans une situation délicate vis-à-vis de l’administration fiscale, ou bien de léser les intérêts des héritiers réservataires.
Qu’est-ce que la famille légalement ?
Avant de se pencher sur la manière de vendre en famille, rappelons ce que le terme “famille” désigne aux yeux de la loi. Naturellement, tous les proches évidents : père, mère, sœur, frère, enfants. Mais ce ne sont pas les seules personnes qui sont considérées comme appartenant à la famille. En effet, en présence d’un conjoint, toute la belle-famille est également considérée comme en faisant partie, ce qui veut dire que vendre un bien immobilier au père de son conjoint par exemple rentre tout à fait dans ce cas de figure.
Comment estimer le juste prix pour vendre son bien immobilier à sa famille ?
Vendre un logement à un membre de sa famille n’est donc pas très différent d’une transaction habituelle avec un inconnu. La petite subtilité se situe certainement dans le prix de vente, et c’est là le plus gros piège à éviter dans ce type de démarche : il ne faut pas compter sur le fait d’avantager le membre de sa famille en lui faisant un prix dérisoire, car l’administration fiscale risquerait de ne pas apprécier le geste.
Pour faire estimer correctement son bien avant la vente, il est recommandé de faire appel à un professionnel, comme un notaire ou un agent immobilier. Une estimation peut suffire dans cette situation, puisque le tout est de fixer un prix cohérent avec le marché local. Si le propriétaire souhaite effectuer seul ses démarches, il devra veiller à faire un travail de comparaison avec les biens similaires qui se vendent actuellement, afin de déterminer un prix le plus fidèle possible à la réalité du marché.
Vendre à sa famille : quels les risques en cas de mauvaise estimation immobilière ?
Mais alors, que se passe-t-il lorsqu’on baisse considérablement son prix de vente pour vendre à un membre de sa famille ? Le risque est bien sûr que le fisc considère que ce n’est plus une vente mais une donation déguisée.
Il y a surtout un gros manque à gagner en fonction de la ristourne pratiquée, car les droits de mutation dont doit s’acquitter l’acquéreur sont justement calculés sur le prix de vente ; s’il est bien inférieur aux prix du marché, l’administration fiscale notera surtout qu’elle perd de l’argent sur ces frais, et voudra rétablir la situation. Lorsque les impôts débusquent ce genre de pratique, ils vont bien sûr tenter de récupérer leur dû, mais pourront également imposer des pénalités pour ce non respect des règles.
Vendre à sa famille : qu’en est-il de l’héritage et de la succession ?
Lorsqu’on décide de vendre à quelqu’un de sa famille, il faut aussi s’inquiéter de la question de l’héritage. En effet, une partie doit être réservée aux héritiers réservataires, partie qui diffère selon le nombre de successeurs. Aussi, lorsqu’on vend un logement à un de ses enfants par exemple, il faut s’assurer que cette transaction n’empiète pas sur les parts réservées à ses autres frères et sœurs si fratrie il y a.
Il faut donc respecter la quotité disponible de l’héritage afin de se prémunir de tout conflit après coup. Les héritiers qui seraient lésés par une vente entre membre de la famille ne pourront faire annuler la vente, mais ils auront le droit d’entreprendre une action en réduction, ce qui revient généralement à devenir propriétaire du bien en indivision, ou tout simplement à recevoir sa part sous une autre forme.