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Résiliation de bail par le propriétaire : comment ça marche ?

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Lors d’une location, un bail de location lie le locataire au propriétaire bailleur, ou à une agence immobilière mandatée. Pour le propriétaire, il est possible de rompre ce bail ou contrat de location, une pratique qui s’applique selon certaines conditions très précises. Zoom sur ces règles strictes que le propriétaire bailleur s’engage à respecter lors de la résiliation d’un contrat de location.

Les motifs de résiliation de bail par le propriétaire

Selon la loi, il faut un motif « sérieux et légitime » afin de permettre au propriétaire bailleur de mettre fin au contrat qui le lie à un locataire et de procéder à une rupture de bail. Trois situations sont alors possibles :

Résiliation de bail pour vendre le logement : le congé pour vente

Le propriétaire peut choisir de mettre fin au contrat de location s’il souhaite vendre le logement occupé. Dans ce cas, le congé doit l’indiquer explicitement et indiquer le prix et les conditions de vente. S’il n’est pas obligé d’y joindre la surface du bien ou les diagnostics, le propriétaire se doit de décrire le bien et d’évoquer l’objet de la vente.

Ce congé pour vente transmis au locataire prend la forme d’une offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du préavis et sur laquelle le locataire peut avoir un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire s’il désire acheter le bien immobilier qu’il occupe. S’il refuse ou ne répond à l’offre, elle prend fin. Dans le cas contraire, le locataire a alors un délai de deux mois pour signer cette offre chez le notaire.

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Résiliation de bail pour occuper le logement

Le propriétaire peut également demander une résiliation de bail pour occuper lui-même le logement ou y installer un de ses parents proches en tant que résidence principale. Cela concerne ses enfants et descendants, son conjoint ou partenaire de PACS et les proches de ce dernier au même titre.

La notification de rupture de bail doit alors mentionner le lien qui unit le propriétaire au nouvel occupant ainsi que son adresse. En revanche, si le locataire constate que le logement n’est pas occupé ou si le lien entre le propriété et l’occupant n’est pas légitime, il peut y avoir un recours en justice.

Rupture de bail en cas de litige et faute grave

La rupture de bail peut également intervenir lors d’une faute grave ou si le locataire ne respecte pas ses obligations. Cela peut par exemple être des impayés de loyers, la transformation du logement sans autorisation ou encore les troubles du voisinage. Attention, avant d’entamer cette démarche d’expulsion, il est nécessaire de transmettre au locataire une obligation de payer par huissier.

Rupture de bail anticipé par le propriétaire

Contrairement à son locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas rompre le bail quand il veut. En effet, cette rupture de bail ne peut se faire qu’une fois que ce dernier arrive à échéance, c’est-à-dire à sa date de renouvellement.

Un préavis pour le locataire doit en revanche lui être envoyé au moins 6 mois à l’avance par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce délai de préavis n’est pas anticipé par le propriétaire, le locataire peut faire valoir la nullité du congé et le bail de location sera reconduit pour une nouvelle période. De même, il n’est pas tenu d’occuper le logement et de payer le loyer jusqu’à la fin du préavis et est libre de quitter le logement quand il veut. En revanche, s’il occupe toujours le logement une fois le délai du préavis écoulé, le propriétaire peut, lui, avoir recours à son expulsion.

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Attention, cette démarche n’est pas applicable pour certains locataires comme les personnes de plus de 65 ans avec des revenus limités ou un locataire qui a, à sa charge, une personne de plus de 65 ans.