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Vices cachés en immobilier : qu’est-ce que c’est ?

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Lors des visites, cette habitation était parfaite pour vous. Vous pensiez qu’elle était aux normes et qu’il n’y avait quasiment pas de travaux à réaliser. Pourtant, après l’emménagement, le rêve a viré au cauchemar. Petit à petit, vous vous êtes rendu compte que la maison n’est pas dans l’état que vous pensiez et vous rencontrez des soucis. D’un point de vu légal, quels sont ces défauts qui sont considérés comme des « vices cachés » et pendant combien de temps est-il possible de se retourner contre le vendeur ?

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Les vices cachés doivent impérativement rendre le logement impropre et inhabitable. Le moindre défaut doit vous être communiqué avant la signature du compromis de vente. Le défaut doit être suffisamment grave pour qu’il soit considéré comme un vice. D’un point de vue légal, nous considérons qu’il y a un vice caché quand, en ayant connaissance du problème, l’acheteur n’aurait pas accepté d’acheter à ce prix.

Il ne faut pas confondre le vice caché et le vice dissimulé. Dans le cas du vice caché, il se peut que le vendeur n’ait pas eu connaissance du problème. Vous vous en êtes rendu compte après avoir fait une analyse approfondie et poussée de l’habitation. Par contre, si le vendeur le savait délibérément, c’est un vice dissimulé qui peut lui coûter cher. Généralement, l’agence immobilière cherchera à inspecter scrupuleusement la maison ou l’appartement pour vous offrir une certaine garantie.

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La liste des vices cachés est assez stricte :

  • La présence de termites qui ont provoqué des dégâts avant la vente.
  • L’absence d’eau courante dans la maison.
  • Le caractère inondable.
  • Le manque d’homogénéité du carrelage.
  • Des fondations défectueuses.
  • Une dalle de béton qui est fissurée.

Combien de temps avez-vous pour vous retourner contre le vendeur ?

Attention à bien lire votre acte de vente avant d’entamer un recours contre le vendeur. En effet, si le vice caché est mentionné dessus, vous n’allez rien pouvoir faire.

L’article 1641 du Code civil offre un recours possible de 2 ans. Le délai de prescription court à partir du moment où l’acheteur a connaissance du vice caché. Il doit donc veiller à faire venir un expert pour constater et dater la découverte. Après avoir déposé une plainte auprès d’un avocat, l’affaire est portée devant le tribunal de grande instance qui est compétent dans votre zone géographique.

Cette loi a une particularité. À partir du moment où l’acheteur a connaissance du vice caché, il a 30 ans pour agir après l’achat de l’appartement ou de la maison. Ainsi, même s’il découvre un vice caché plusieurs années après l’achat, il est couvert. Toutefois, il faut savoir que plus le temps passe, moins il sera facile d’évaluer le fait que le défaut était déjà présent à la vente.

Au lieu de faire appel à la justice, vous pouvez tenter une négociation à l’amiable avec le vendeur. Si ce n’est pas possible, une injonction judiciaire pour constater est alors recommandée en respectant les délais légaux. Si l’acheteur arrive à prouver le caractère caché du vice, il peut demander une indemnité pour réduire le coût de vente, annuler la transaction immobilière ou encore demander le remboursement des réparations qui ont un lien avec le vice. Si le logement était ancien à la vente, il se pourrait que le vendeur ait inclus une clause de non-garantie des vices dans le contrat.

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Vendre son bien immobilier en l’état

Certains vendeurs font le choix de vendre leur bien immobilier en l’état. Cela signifie qu’aucun travaux ne sera réalisé par lui, mais il se doit de remplir ses obligations légales en ce qui concerne les certificats à donner. Le vendeur devra vous indiquer les choses à réparer. Pour faire constater des vices cachés, vous devriez faire venir un professionnel lors d’une contre-visite pour avoir un avis immédiatement.