Une personne sous tutelle doit être représentée dans tous les actes de la vie civile afin de préserver ses intérêts et son patrimoine. Son logement fait notamment l’objet d’une protection accrue et ne peut être vendu qu’avec l’autorisation préalable du juge des tutelles ou du conseil de famille le cas échéant.
Qu’est-ce que la tutelle ?
La tutelle désigne un régime de protection et de représentation des personnes incapables de pourvoir elles-mêmes à leurs intérêts (articles 440 à 476 du Code civil). Elle concerne ainsi :
- les mineurs non protégés par l’autorité parentale ;
- les majeurs souffrant d’une altération de leurs facultés physiques ou mentales.
Cette mesure est prononcée par ordonnance du juge des tutelles à la demande :
- de l’intéressé lui-même ;
- d’un parent, proche ou allié ;
- du procureur de la République.
Elle est fixée pour une durée maximale de 5 ans, étendue à 10 ans lorsque l’état de la personne protégée n’est pas susceptible de s’améliorer. Le juge nomme alors un tuteur et peut également instituer un conseil de famille. Ils seront chargés d’agir au nom et pour le compte du mineur ou du majeur vulnérable en veillant à la protection de ses intérêts.
Il s’agit donc d’un régime de représentation continue, contrairement à la curatelle qui constitue une simple mesure d’assistance. Le tuteur peut en effet accomplir seul les actes conservatoires et d’administration. Les actes de disposition du patrimoine, tels qu’une vente immobilière, requièrent en revanche une autorisation judiciaire ou du conseil de famille. Dans le cadre de la curatelle, ils peuvent toutefois être effectués par la personne protégée avec l’accord de son curateur.
Comment vendre le logement d’un propriétaire sous tutelle ?
La résidence d’un majeur sous tutelle bénéficie d’une protection renforcée. Sa vente peut toutefois être nécessaire, notamment lorsque le propriétaire ne peut plus entretenir son bien ou fait l’objet d’un placement en établissement. Le tuteur doit alors accomplir un acte de disposition soumis à l’accord du juge qui statue par ordonnance. Cette autorisation préalable est exigée à peine de nullité et concerne également le mobilier garnissant le logement.
Une première requête doit être adressée au juge en expliquant les motifs et conditions de la vente, avec toutes les pièces justificatives :
- deux avis de valeur ou estimations récentes du bien ;
- un certificat médical lorsque la personne protégée entre en établissement.
En cas d’acceptation, le tuteur peut mandater un agent immobilier et conclure un compromis, à condition de respecter le prix plancher fixé par le juge. Une seconde autorisation est ensuite requise pour la signature de l’acte de vente définitif.
Des avant-contrats (promesses unilatérales de vente ou compromis) sont parfois établis sous la condition suspensive de l’accord du juge ou du conseil de famille. Ces actes sont toutefois considérés comme irréguliers et condamnés par la jurisprudence. Le tuteur est néanmoins en droit de signer une promesse unilatérale d’achat dans la mesure où elle engage uniquement l’acquéreur.
Un enfant mineur peut-il vendre un bien immobilier ?
Un enfant mineur non émancipé ne peut accomplir seul un acte de disposition. Il est en principe représenté par ses père et mère qui gèrent ensemble son patrimoine. En cas de décès des parents ou de retrait de l’autorité parentale, cette mission est confiée à un tuteur désigné par le juge ou par le conseil de famille.
Les biens qui appartiennent à l’enfant ou qui lui sont transmis dans le cadre d’une succession sont donc administrés par son représentant légal. Lorsque le mineur est propriétaire d’un immeuble, celui-ci ne peut toutefois être vendu qu’avec l’accord préalable du juge. Comme dans le cadre de la tutelle des majeurs, la demande d’autorisation doit être accompagnée de deux estimations du bien établies par des professionnels qualifiés.
Le magistrat contrôle et fixe les conditions de la vente en veillant aux intérêts de l’enfant. Il réitère ensuite son accord lors de la conclusion de l’acte authentique, autorisant ainsi le représentant à recevoir les fonds. Ces derniers doivent toutefois être déposés sur un compte ouvert au nom du mineur.