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Définition, calcul et utilité de la valeur vénale

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L’évolution des systèmes économiques a impacté le marché des biens immobiliers. Ces derniers entrent désormais au même titre que les actifs mobiliers, sur le marché des placements et des spéculations. Les différentes transactions sur le marché font alors souvent intervenir la notion de valeur vénale. Il paraît donc normal de se demander : la signification de la valeur vénale d’un bien immobilier, comment elle se calcule et à quoi elle sert.

Définition de la valeur vénale d’un bien immobilier

La valeur vénale ou valeur nominale d’un bien immobilier est la vraie valeur, ou le prix auquel il pourrait être cédé sur le marché. C’est donc le montant auquel on peut estimer des actifs tels que votre maison pour une vente probable. En fonction de la situation, on peut distinguer : la valeur d’un bien libre et celle d’un bien occupé.

Cette valeur, régie par le Plan Comptable Général, a acquis une notoriété qui fait d’elle une norme comptable incontournable lors des transactions. En effet, elle suppose que :

  • Il y a libre intention de vente ;
  • Un délai raisonnable est accordé à la négociation ;
  • La valeur vénale reste relativement stable pendant la période de négociation ;
  • La vente est ouverte au plus grand nombre possible d’acquéreurs.

Il convient de souligner que la définition de cette valeur se fait avec une marge de plus ou moins 5 % à 10 %. Il en résulte qu’on peut légèrement la sous-estimer.

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Comment se calcule la valeur vénale ?

Composantes de la valeur vénale

Au nombre des composantes de cette valeur, figure :

  • La situation (par exemple : la croissance urbaine, l’évolution des villes, le marché foncier, le site, le quartier, le voisinage) ;
  • Les facteurs physiques (entre autres : le terrain [le relief, l’encombrement, la configuration], les constructions [les coûts de constructions, solidité de l’édifice, l’étanchéité]) ;
  • Les facteurs économiques et sociologiques (tels que : l’utilité, la rentabilité, le marché, l’économie générale et le comportement des investisseurs) ;
  • Les facteurs juridiques (tels que : la réglementation urbanistique, le droit de la propriété et le bail d’habitation) ;
  • Et les facteurs fiscaux (tels que : la TVA, l’enregistrement, la TPF et la TNB).

Méthodes de calcul de la valeur vénale

Quatre catégories de méthodes sont utilisées par le spécialiste de l’immobilier pour estimer la valeur nominale, à savoir :

  • Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché). Elles consistent à définir la valeur vénale d’un bien en se basant sur le prix de vente de biens équivalents. Dans la pratique, elles se traduisent par l’équation « E = n * v » où “E” est l’estimation recherchée, “n” le nombre d’unités de mesure et “v” la valeur de l’unité de mesure ;
  • Les méthodes par le revenu. Ces méthodes lient la valeur d’un bien à sa capacité à drainer du revenu. Ce qui se traduit par l’équation « E = R/t », où “E” est l’estimation recherchée, “R” le revenu du loyer et “t” le taux de capitalisation ;
  • Les méthodes par le coût de remplacement. En prenant comme exemple votre maison, selon les méthodes par coût : valeur de votre maison = valeur du terrain + valeur des constructions ;
  • Les méthodes dites “professionnelles”. Parmi elles, on peut citer la règle du millième et l’estimation par actualisation des cash-flows.
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Intérêt de l’estimation de la valeur vénale

Le recours à un spécialiste de l’immobilier pour la connaissance de la valeur vénale a plusieurs utilités en fonction de son mandant (la personne qui la suscite).

Du côté des vendeurs, elle est utilisée pour permettre un divorce amiable ou conflictuel, pour régler un litige et pour opérer une donation. À cela on peut ajouter entre autres : la déclaration d’une succession, la connaissance de sa valeur locative et l’assurance d’un bien en valeur actuelle.

Du côté des acheteurs, elle permet d’acquérir un bien à vocation locative ou à son prix normal. En outre, elle permet de procéder à des échanges immobiliers.