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Décès du propriétaire bailleur : que devient le bail de location ?

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Un propriétaire bailleur qui décède est hélas une chose courante. En pareilles circonstances, de nombreuses interrogations peuvent traverser l’esprit des héritiers et du locataire en place.

Quelles sont les conséquences sur la validité du bail ? Quels sont les droits des deux parties ? Peut-on demander au locataire de quitter son logement ? Petit guide pratique pour répondre aux questions que vous pourriez vous poser.

Décès du bailleur : quels sont les droits du locataire ?

En cas de décès du propriétaire, les droits et devoirs du locataire ne changent pas. Il pourra toujours jouir des lieux, aux mêmes dispositions que celles mentionnées dans le bail. En contrepartie, il devra bien évidemment continuer à s’acquitter du loyer et des provisions de charges.

Si le locataire décide de quitter les lieux, il devra notifier sa décision par écrit aux héritiers ou, à défaut, au notaire en charge de la succession. Son départ ne sera possible qu’après avoir respecté un préavis légal de trois mois (un mois en cas de préavis réduit, en zone tendue notamment).

Si le bien est géré par un mandataire, comme une agence immobilière, le locataire continuera à lui régler les échéances habituelles.

Que devient le bail de location en cas de décès du propriétaire ?

Si le propriétaire décède, le bail de location initialement signé est transmis de plein droit au profit des héritiers. Ils deviennent donc propriétaires du logement. Il n’est pas utile ou obligatoire de rédiger un nouveau document juridique. Même si le contrat de bail a été conclu il y a plusieurs années, il n’est pas caduc pour autant. Il court toujours aux conditions initiales.

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Il en est de même pour les éventuels engagements de cautions signés par les garants. Leurs obligations restent strictement identiques. Avant d’entamer une procédure d’expulsion, il conviendra donc de les solliciter afin qu’ils se substituent au locataire en défaut de paiement.

Exception faite pour les héritiers qui décident, pour un motif bien précis, de ne pas renouveler un bail de location, ce dernier est reconduit tacitement lorsqu’il arrive à échéance.

Les héritiers peuvent-ils mettre fin au bail ?

Les héritiers doivent obligatoirement attendre la fin du bail pour y mettre un terme. Et s’ils envisagent de récupérer la jouissance du bien, c’est uniquement sous certaines dispositions, étroitement encadrées par la loi.

En pratique, il existe trois sortes de congés afin de reprendre un logement : un congé pour motif légitime et sérieux, un congé pour vente et un congé reprise pour habiter.

  • Un congé pour motif légitime et sérieux ne vise que les locataires indélicats. Impayés, troubles du voisinage répétés ou non-présentation de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs peuvent être reprochés à juste titre au locataire pour ne pas reconduire le bail de location.
  • Comme son nom l’indique, un congé pour vente informe le preneur que le nouveau propriétaire a décidé de vendre le logement à la fin du bail. Contrairement à une location meublée, l’occupant d’une location vide dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien. Le prix de mise en vente doit être mentionné dans le congé, il appartiendra ensuite au locataire de faire une offre en conséquence pour se porter acquéreur.
  • Enfin, un congé reprise pour habiter permet au nouveau bailleur de reprendre le logement à l’expiration du bail, pour occupation personnelle ou celle d’un membre de sa proche famille.
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Quel que soit le motif, un congé doit répondre à un formalisme précis et des mentions légales essentielles doivent y figurer. En cas de location vide, il doit être envoyé ou transmis en respectant un préavis de six mois minimum avant la date de fin du bail (trois mois pour une location meublée). Il peut être délivré par courrier recommandé, par un acte d’huissier ou une remise en main propre contre émargement.